《深圳市机械式停车场（库）建设管理办法》解读

近日，深圳市交通运输局等六部门联合印发了《深圳市机械式停车场（库）建设管理办法》（以下简称《管理办法》）。《管理办法》涉及国土空间、建筑工程、特种设备、投融资等等多领域，具有较强的综合性与技术门槛。该政策的正式出台，标志着深圳市在破解“停车难”问题上迈出了新的重要一步。

一、政策出台背景：供需矛盾下的破局之道

现状痛点：深圳作为超大城市，受建筑物历史配建停车位标准、土地资源供应、小汽车保有量等因素影响，部分老旧住宅小区、城中村等区域存在“停车难”现象。与此同时，机械式停车设施能够利用边角微小地块进行建设，大幅增加停车位，土地利用高效集约，成为市场主体重要投资对象。出台机械式停车场（库）相关政策是供需各方的普遍诉求。

上位依据：近年来在缓解市民停车难、促进汽车产业发展等多重因素的推动下，国家相关部委和广东省多次出台政策，要求大力建设立体停车设施。如广东省人民政府办公厅于2020年7月印发《关于加强和改进全省城市停车管理工作的指导意见》，要求“推动立体停车设施建设。坚持空间统筹利用原则，结合城市空间专项规划，统筹利用建筑物地下地上空间分层规划停车设施，提高土地利用效率。制定利用地下地上空间建设公共停车设施管理政策和激励措施，简化项目审批流程，推动地下地上空间合理利用”。

《管理办法》的出台，既是落实“以人民为中心”发展思想、补齐民生短板的迫切需要，也是通过政策创新盘活存量空间、促进停车产业与汽车产业协同发展的重要举措。

二、政策制定难点：传统模式难以适用

2018年版《深圳市机械式立体停车设施管理暂行办法》（以下简称《暂行办法》），将特定情形机械式停车场（库）视作特种设备，并按照小散工程进行建设监管，解决了用地难题，促进了一批项目建设。《暂行办法》到期前，市交通运输局提请延续，但法律意见认为，特种设备仅需要施工告知即可安装，通过联席会议审议并获得项目意见通知书后才能建设，涉嫌超越规范性文件权限新增特种设备安装行政许可，需通过立法途径解决。

同时，特种设备只是机械式停车库的组成部分之一，将整个项目作为特种设备报建，项目土建及主体工程质量安全存在监管真空，并衍生系列问题。包括：

事中事后监管缺失：存在不按申报方案施工，增加车库层高、调整主体结构、私自设置商业、调整消防间距、建成后改变项目用途等问题；

质量安全隐患大：机械式停车场（库）体量通常较大，远超小散工程定义要求，且用地合规性、基坑开挖、桩基础建设等专业性较强，街道办无力进行日常建设监管；

特种设备无法开展消防验收：住建部门无权受理特种设备的相关消防验收，且建设单位缺乏消防设计相关技术指导，项目建成后难以达到验收要求，目前我市尚无通过消防验收的机械式停车库；

邻避问题突出：项目对周边建筑的通风、采光、日照等的影响，管理部门缺乏技术指导，导致周边居民投诉等问题高发，项目难以落地。

三、政策思路调整：对标国际与流程再造

充分借鉴新加坡等国际先进城市利用边角空间建设立体停车设施的成熟经验，并紧扣国家“放管服”改革要求，将特定情形机械式停车场（库）项目建设纳入建筑工程法律框架，核心思路如下：

分类施策，精准管理：厘清“建筑工程”与“设备安装”的边界，并将特定情形项目纳入建筑工程法律法规框架，但实施与传统建筑工程的差异化管理。

流程再造，提速增效：针对特定情形项目，豁免用地规划手续，并通过咨询论证确保符合国家相关政策，其他流程仍按建筑工程和特种设备政策要求办理。

全链闭环，放管结合：构建“事前审核审批—事中质量安全监管—事后验收及运营监管”的全链条管理体系，确保在放宽市场准入的同时，守住底线。

新加坡利用边角空间建设停车楼图 

四、政策主要内容：章节结构与条文要点

《管理办法》分为四个章节，主要内容如下：

第一章，总则。对《管理办法》的制定目的和依据、机械式停车场（库）定义和分类管理原则、总体要求、职责分工、财政补助原则等进行了明确。

第二章，项目咨询论证。对特定情形机械式停车场（库）项目类型、咨询论证流程、申报主体、咨询论证材料、咨询论证主要用途等进行了详细规定。

第三章，项目报建及监督管理。分别从项目施工报建、特种设备施工告知、质量安全监管、项目验收、经营许可、广告设置、责任保险、运营安全监管、运营期限、征收补偿、违建查处、信访投诉等角度，对项目建设过程及后续运营提出监管要求。

第四章，附则。对申报操作指引及各区实施细则制定、《管理办法》解释权归属、政策有效期限等进行了补充规定。

五、政策主要亮点：两大“鼓励”与两大“规范”

本次《管理办法》最大的突破在于实现了“降门槛”与“强监管”的有机统一。

（一）两大“鼓励”：激发市场活力

1.简化审批手续，保障项目落地。针对以往特定情形机械式停车场（库）规划建设落地难这一核心困扰，根据《住房城乡建设部国土资源部关于进一步完善城市停车场规划建设及用地政策的通知》（建城〔2016〕193号）、《自然资源部关于深化规划用地“多审合一、多证合一”改革的通知》（自然资发〔2023〕69号）等相关支持政策，《管理办法》明确对符合条件的特定情形机械式停车场（库）项目免于办理用地预审与选址意见书、建设用地规划许可、建设工程规划许可等用地规划手续，大幅精简审批环节、压缩审批时间，让项目能够快速启动、加快落地。

2.明确支持政策，激励市场参与。多措并举鼓励各类主体参与机械式停车场（库）项目的投资建设和经营管理，具体包括三大方面：一是补贴政策，鼓励各区政府出台补贴政策，各辖区既可以从财政资金方面进行直接补助，也可以通过打包经营、统筹运营等方式间接补助；二是资源盘活，允许项目利用外部立面开展广告业务，增加项目营收；三是权益保障，项目运营期限内相关土地因公共利益需要提前收回国有土地或者政府需要开展城市更新和土地整备的，依法对申报主体给予补偿。

（二）两大“规范”：筑牢安全防线

1.强化技术论证，前置风险管控。为确保豁免相关手续的项目满足“不影响周边利害关系人合法权益、不改变建筑主体结构、不破坏景观环境、保证公共安全和公共利益”等国家政策规定，要求对项目进行咨询论证，包括申报材料初核、方案公示、征求各相关单位意见、区政府会议审议、出具咨询论证意见等，明确项目建设刚性管控要求。这一举措既能有效降低项目在选址、消防、交通等方面的潜在风险，又能高效回应民生诉求，尽可能规避项目投资风险。

2.完善监管链条，实施全链条管理。构建覆盖项目建设全流程的监管体系，确保“放得开、管得住”。项目开工前须依法向有关部门申办施工许可（或限额以下小型工程安全生产信息登记）、向市场监管部门办理特种设备施工告知等手续；项目施工建设期间，由各相关部门依法依规做好建设工程和特种设备的质量安全监管；竣工后由建设单位组织参建各方开展竣工验收，完成消防验收备案，投入使用前还需取得《特种设备使用标志》；项目涉嫌规划和土地等违法行为的，由辖区政府相关职能部门依法查处，形成有力震慑。

六、关键技术概念辨析

为便于实务操作，现就《管理办法》中涉及的容易混淆的库内加装项目与机械设备安装项目概念进行技术界定：

两者均属于在既有停车库内建设机械式停车设备，核心区别在于是否改变原建筑规划设计方案及对原建筑结构等产生影响。在建筑物停车库内建设机械式停车设备，既未改变原建筑物规划设计方案，也未对原建筑结构等产生影响的，属于机械设备安装项目，否则属于库内加装项目。如：建筑物停车库内法定规划设计的机械式停车设备前期未实际建设，后因停车需求按原规划设计安装的，属于机械设备安装项目；建筑物停车库原法定规划设计方案未设置机械式停车设备，后因停车需求实施“一改二”改造的，则属于库内加装项目。

同时，两者管理要求也不同。库内加装项目为特定情形机械式停车场（库）项目之一，也属于建筑工程范畴，经咨询论证并获得通过后：符合限额以下小型工程的（在既有停车库内仅单纯建设机械式停车设备，由于其新增建筑面积为零，因此均属于限额以下小型工程），可按《管理办法》规定免于办理用地规划审批流程，但需办理安全生产信息登记、特种设备施工告知等手续，并实施相应监管；不符合限额以下小型工程的，需按照传统建筑工程管理要求进行建设管理。而机械设备安装项目，仅需按照特种设备相关要求向市场监管部门进行申报并接受其监管，同时建设期间规划和土地监察部门应对可能产生的违建行为进行监管。

七、结语

停车难，是城市治理的“必答题”，不是“选择题”。《管理办法》的出台，标志着深圳在停车治理领域迈出了制度创新的关键一步。它既回应了市民“停得上车”的民生诉求，也为产业发展打开了制度空间，更体现了深圳“小切口、大改革”的治理智慧。